[뉴스워치=김주경 기자]  오늘(29일)부터 민간택지 분양가상한제가 3개월 유예 끝에 막이 올랐다. 부동산 시장의 관심사는 분양가가 얼마나 저렴해질 지에 대한 여부다.

지난해 국토교통부는 분양가가 20~30% 더 낮아질 것으로 전망했는데, 실제 분양가 하락으로 이어질지 관심이 쏠린다.

일각에서는 분양가상한제 규제를 피하고자 밀어내기 물량도 소진되면서 특히 서울을 중심으로 한동안 매물 잠김에 따른 공급 절벽 현상이 가속화될 수 있다는 전망이 나온다.

29일 국토교통부에 따르면 이날부터 서울 13개구 모든 지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동에서 민간택지 분양가상한제(이하 분상제)가 시행된다.

전날까지 관할구청에 입주자모집공고 승인 신청을 하지 못한 민간 분양단지는 분상제를 적용받게 된다.

분양가상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정, 이 가격 이하로 분양하도록 한 제도다. 지자체의 분양가 심의를 거쳐 분양가를 결정 짓는다. 분상제는 애초 지난 4월 말 이후 적용하려 했지만 코로나19로 일반분양을 위한 재건축 조합 총회를 개최하기 어렵다는 점을 고려해 3개월 더 미뤘다.

분상제 시행에 따른 초미의 관심사는 분양가 하락을 이끌지에 대한 여부다.

국토부는 지난해 분상제 적용 계획을 발표하면서 서울 시내 3개 아파트를 시뮬레이션한 결과, 분양가가 현재보다 20~30% 싸게 공급할 수 있을 것이라고 내다봤다.

국토부 시뮬레이션대로라면 서울은 매매 가격의 절반 수준인 '반값 아파트'가 나올 수도 있다. 현재 강남3구(강남·서초·송파구)의 HUG 분양가는 시세의 70% 안팎인데 여기서도 더 낮아질 수 있다는 것으로 풀이된다.

분상제가 일제히 시행되면서 부동산업계는 서울 서초 신반포3차·경남아파트(래미안원베일리)재건축과 둔촌주공 재건축에 촉각을 곤두세운다.

래미안원베일리조합은 이날 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증서를 받은 뒤 곧장 서초구청에 달려가 입주자모집 공고 신청서를 냈다. 해당단지 일반분양가는 HUG가 책정한 고결과대로 3.3㎡당 4891만원이다.

아울러 분양가를 두고 조합 내홍이 최고조에 달한 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합도 지난 27일 강동구청에 입주자모집공고 신청서를 접수하며 분양가상한제를 빗겨가기 위한 막차를 탔다. 분양가는 3.3㎡ 당 2978만원이다. 분상제 회피를 위한 제도장치는 마련한 셈.

28일 둔촌주공 조합 측은 “관리처분인가 사업장으로 7월 28일까지 입주자모집공고 신청 완료라는 요건을 충족해 분양가상한제를 피할 수 있게 됐다”며 “지난 16일 강동구청에 '택지비 감정평가'도 신청을 완료해 분양가상한제를 분양가 산정을 위한 택지비 감정평가도 진행되고 있다”며 “감정평가 결과가 8월 중순께 나올 것으로 안다”고 설명했다.

당초 둔촌주공 재건축조합은 주택도시보증공사(HUG) 분양가와 분양가상한제 분양가를 비교하고자 지난 16일 강동구청에 택지비 감정평가를 신청했다.

일각에서는 최근 공시지가가 크게 오르다보니 분상제 분양가가 HUG와 큰 차이가 없을 수 있다는 전망이 나왔다.

그러나 조합원의 선택은 우선 HUG 분양가를 택해 입주자모집공고 신청을 한 이후 관할구청에 감정평가를 받아보고 난 이후 최종선택을 하겠다는 입장이다.

일부 조합원은 분상제 분양가가 HUG가 책정한 금액보다 높을 수 있다고 기대했다. 이는 정부가 공시지가가 큰 폭으로 올리다 보니 분양가 상승효과가 나타날 수 있다는 것.

반면 조합원 모임을 주축으로 내달 8일 현 조합 임원진에 대한 해임총회가 예정돼 있어, 막판 진통은 감정평가가 나올 때까지 거세질 전망이다.

강동구청 관계자는 “조합원 동의 없는 분양 승인은 없다”며 “조합원 총회 승인 전까지 둔촌주공 관련 모든 업무를 보류하겠다”고 말했다.

단정하긴 어렵지만 분상제 분양가가 HUG보다 높게 책정되기는 현실적으로 힘들다는 어렵다는 것이 전문가 중론이다.

한 업계 관계자는 “둔촌주공의 경우 분양가상한제 분양가가 가장 높아봐야 3000만원 초반 수준이 될 가능성이 크다”고 예상했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재보다 분양가가 10~15% 정도 더 낮아질 것으로 보인다”면서 “분양가심의위원회 의사록 공개 등 분양가 산정 절차가 앞으로 더 깐깐해질 것”이라고 전했다.

한편 분상제를 피한 밀어내기 물량이 소진되면서 서울 등 수도권을 중심으로 공급절벽 현상이 가속화될 것이라는 우려가 제기된다. 이에 서울시내 주택공급량의 70~80%에 이르는 재개발‧재건축 등 정비사업이 위축된다는 얘기다.

실제로 부동산114에 따르면 서울지역 신규아파트 분양 물량은 8월 2만488가구에서 12월 1760가구로 급감했다.

분상제 적용이 일찌감치 확정된 단지는 이해득실 계산 속에 사업 속도 조절에 나설 가능성이 큰 만큼 주택 공급량 감소가 유력화되는 분위기다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “상한제 전 밀어내기가 완료되면서 매물부족현상은 더 심해질 것으로 보인다”며 “상한제 본격 시행되면 눈치작전을 통해 시장 상황을 지켜보자는 관망세가 커지면서 정비사업장들이 분양을 서두르지 않을 가능성이 크다”고 전망했다.