[편집자 주] 바쁜 현대인들에게 뉴스는 흘러가는 물과도 같다. 정보의 홍수 속에서 살고 있는 사람들에게는 중요한 뉴스가 나와도 놓칠 가능성이 크다. <뉴스워치>에서는 이번 주의 뉴스 중 지나칠 수 있는 정보를 상기하고자 기획 코너 [Re워치뉴스]를 마련했다.

[뉴스워치= 박현군 기자] 한국경제의 내수 성장을 견인해 온 부동산 시장이 지난 2021년부터 빠르게 경색되고 있다.

20일 한국거래소에 따르면 자산유동화증권(ABS) 시장의 월별 잔액 규모가 전년 동월 대비 증가율 기준으로 가파른 하락세를 보이고 있다.  ABS는 시행사와 시공사가 부동산 개발과정에서 조달하는 PF의 가장 기본적인 형태다. ABS에는 건설 외에도 고미술품과 그 밖에 다양하지만 아직까지는 극히 미미한 수준이다. 결국 ABS 시장의 잔액 규모 축소는 부동산 시장의 경색으로 볼 수 있다.

전문가들은 부동산 시장 경색의 원인이 한국은행의 기준금리 인상 기조로 인해 부동산 시장이 침체됐고 부동산 개발에서의 수익성이 떨어지면서 신규 개발 수요도 지속적으로 줄어들기 때문이라고 설명한다.

이와 관련 부동산업계 관계자는 “한국은행의 기준금리 인상이 주택담보대출 금리와 PF금리 인상으로 이어졌다. 주택담보대출 금리 인상은 부동산 시장의 공급과잉을 부르면서 침체됐고 부동산 PF금리 상승은 개발 수익 악화로 이어지면서 개발수요를 급격하게 낮췄다”고 말했다.

이 같은 현상은 부동산 ABS 시장 동향에서 나타난다고 덧붙였다.

코로나19 상흔에 부동산 시장 경색

한국거래소에 따르면 ABS 시장규모(잔액기준) 증가율은 전년대비 기준으로 2021년 이후 하락세를 기록하고 있었다. 2021년은 글로벌 인플레이션이 본격화되던 시기다.

코로나19 펜데믹이 한창이던 2020년과 2021년 각국 정부는 감염병 대응을 위해 공항과 항만의 운영을 일시 중단했고 이로 인해 글로벌 금융망과 원자재 공급망이 마비되면서 전 세계적으로 공급 축소로 인한 인플레이션 현상이 벌어졌고 2021년도 러시아·우크라이나 전쟁, 미·중 무역 전쟁, 대만해협 갈등으로 인한 전 세계적 긴장 고조가 인플레이션을 고착화시켰다.

또한 우리나라와 미국을 포함한 전 세계 주요 17개국의 중앙은행은 인플레이션 대응을 위한 고금리(양적긴축) 정책을 사용했고 이로 인해 고금리가 고착화했다.

ABS 시장 축소, 3년 후 부동산 시장 경기 하락

한국거래소에 따르면 ABS 상장 잔액의 전년 동월 대비 증가율은 2021년 2월 이후부터 하락세를 이어갔다.

ABS 상장잔액의 전년 동월 대비 증가율은 2021년 2월부터 매월 15.1%, 14.1%, 13.6%, 8.2%, 7.4%, 6.4%, 5.0%, 3.3%, 2.5%, 3.8%, 4.8%를 기록했고 2022년 1월부터는 3.1%, 2.3%, 2.1%, 3.8%, 3.3%, 2.5%, 2.6%, 1.7%, 5.0%, 2.2%, 0.2%, 0.2%를 기록했으며 지난 1월부터는 0.0%, 2.2%, 1.4%를 기록했다.

이에 따르면 전년 동월 대비 증가율이 상승세를 보인 구간은 2021년 11월과 12월, 2022년 7월과 9월, 2023년 2월 뿐이다.

매년 3월 기준 ABS 잔액과 상장종목 수를 살펴보면 2020년 27조6492억2000만 원(1471개), 2021년 31조5362억1000만 원(1497개), 2022년 32조2011억8000만 원(1393개), 2023년 32조6574억2000만 원(1329개)다.

국내 부동산 개발은 자본시장에서 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금조달로부터 시작된다. 부동산 PF는 크게 ABS(회사채 형태), 특별자산펀드, PF ABCP(기업어음 형태)가 있는데 일반적으로 ABS가 가장 많이 쓰인다. 결국 ABS 잔고가 줄었다는 것은 부동산 PF 규모가 줄었다는 것이고 주택공급이 부동산 시행계획에서부터 3~5년 정도 걸린다는 점을 감안하면 3년 후부터 주택공급이 줄어든다는 것을 의미한다.

박현군 기자 newswatch@newswatch.kr