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올해 ‘로또 아파트’ 광풍 시대…강남·서초·은평 등 대규모 재건축·재개발 단지 관심도↑분양가 상한제 적용 시 HUG 기준 분양가 10~25% 하락 예상
강남 지역 아파트 일대. 사진=연합뉴스

[뉴스워치=김주경 기자] 올해 서울을 중심으로 약 4만6000가구의 새 아파트 분양이 예정돼 있어 수요자의 관심이 높아지고 있다.

더욱이 올해 4월부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 시세보다 저렴한 ‘로또 아파트’을 확보하기 위한 광풍은 거세질 전망이다.

지난 5일 부동산114 등 관련 업계에 따르면 올해 서울 지역 신규 아파트 분양 예정 물량은 4만5944가구로 집계됐다. 지난해(2만7637가구)보다 66% (1만8307가구) 증가한 수치다.

다만 이 집계는 다만 사업계획이 미정인 일부 건설사와 사업일정이 확정되지 않은 단지는 제외돼 건설사 등의 사정에 따라 다소 조정될 가능성은 있다.

지역별로는 Δ강남구 Δ강동구 Δ동작구 Δ동대문구 Δ서초구 Δ양천구 Δ은평구 등을 중심으로 대규모 재건축·재개발 물량이 공급될 전망이다.

구역 별 단지 공급물량을 살펴보면 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공 재건축’ 단지가 1만2032가구로 물량이 가장 많고 강남구 개포동 ‘개포주공1단지 재건축’ 6642가구, 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남 재건축’ 2971가구, 방배동 ‘방배6구역 재건축’(1131가구), 동작구 흑석동 ‘흑석3구역 재개발’ (1772가구) 등의 순이다.

정부당국은 올해 상반기부터 재건축·재개발 등 민간택지에도 분양가상한제를 일제히 시행한다. 6개월 유예기간이 만료됨에 따라 4월 29일부터 입주자 모집공고를 신청하는 단지는 분양가상한제가 적용된다.

지난 11월 국토부 발표에 따르면 서울은 강남 3구(강남·서초·송파구)를 비롯한 13개구 전역과 강서·노원·동대문·성북·은평구 등 5개구의 37개동이 분양가 상한제 핀셋 구역으로 적용됐다.

민간택지 상한제 분양가는 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한 땅값에 건축비를 합친 금액이다. 건축비는 지역에 상관없이 비슷해 표준지 공시지가가 분양가를 좌우한다.

서울 송파구 일대 아파트 매물 시세 현황. 사진=연합뉴스

아울러 올해 표준지 공시지가가 10% 넘게 오를 것으로 전망하면서 핀셋구역으로 지정된 서울 18개 구와 경기도 3개 시에서 가장 비싼 아파트 부지 표준지를 대상으로 분양가를 조사해보니 지난해보다 평균 12.4% 오르는 것으로 나타났다.

이는 건축비 3.3㎡당 1100만원 기준으로 계산한 것으로, 정부가 고시한 기본형 건축비가 상승하면서 지난달 분양한 위례신도시의 경우 3.3㎡당 1000만원을 넘어선 것으로 나타났다.

조만간 상한제 분양이 예상되는 지역들의 분양가를 추정한 결과 강남권 3.3㎡당 3000만~4000만원으로 나타났다. 반포동이 4100만원이고 공시지가가 반포동보다 3.3㎡당 900만원 낮은 개포동 3600만원이다. 송파구 신천동이 3400만원이다.

지역구별로는 강남권(강남·서초·송파구) 상승률이 약 18%로 가장 높았다. 가장 비싼 강남구 대치동 대치아이파크는 3.3㎡당 지난해 5851만원에서 올해 6942만원으로 18.7%, 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구가 올해 18.4% 오른 3.3㎡당 5950만원으로 책정될 것으로 보인다. 송파구 잠실동 잠실엘스는 17.7%, 마포구 용강동 대림아파트 부지는 11.7% 각각 오른다.

용산 한남뉴타운의 경우 인근 한남현대힐스테이트 부지 표준지 공시지가를 적용하면 분양가는 3.3㎡당 2700만원, 양천구 신정뉴타운 2300만원, 동작구 흑석뉴타운 2200만원, 은평구 수색·증산뉴타운 1800만원, 성북구 장위뉴타운 1700만원이다.

이는 분양가 상한제 가격을 주변 새 아파트 시세와 비교하면 40~70% 정도에 불과하며, 기존 분양가와 주변 시세를 기준으로 규제하는 HUG 분양가보다도 10~25% 저렴한 수준이다.

가장 시세 혜택이 큰 지역은 강남구와 서초구로 HUG 기준 20% 정도 낮다.

특히 반포지역은 전용 84㎡ 기준으로 상한제 분양가는 14억원 정도로 예상된다. 주변에 몰린 주요 단지의 경우 30억원 이상 호가하는 것으로 나타났다.

분양가 상한제가 적용된 개포동은 전용 84㎡ 가격은 12억 원대로 시세의 절반에 불과하다. 인근 개포지구 아파트 시세는 25억원 선에 거래되고 있다는 점을 견줘보면 시세 차익은 13억원에 이른다.

다만 분양 공급물량이 예상되는 단지 모두 분양가상한제 적용될지는 아직 정해지지 않았다. 해당 조합들은 상한제 적용대상을 피하고자 다각도로 고민하고 있지만 조합원 내부 결정이나 분양 절차가 길어지면 사업이 늦춰질 가능성도 있다.

업계에 따르면 둔촌주공이나 흑석3구역 등은 상한제를 피해 4월 내에 분양할 가능성도 있을 것으로 보고 있다. 아울러 개포주공1단지와 신반포3차·경남 등 강남지역은 대부분 상한제가 적용될 가능성이 크다는 것이 전문가 중론이다.

재개발이 예정된 강남 지역 아파트 단지 전경. 사진=연합뉴스

이에 분양시장 열기는 더욱 뜨거워질 전망이다. 현재 서울 집값이 단기 급등한 상태라 HUG 체제에서의 분양가도 시세보다 최대 수억원이 낮게 책정되고 있다. 이미 청약 경쟁은 심화해 1순위 평균 경쟁률이 두 자릿수는 예사고, 세 자릿수도 심심치 않게 나온다.

앞서 11월 강남구 대치동에서 분양한 ‘르엘대치’(대치2지구 재건축)은 주변 시세보다 최대 8억원 가량 분양가가 낮게 책정돼 청약 인파가 몰렸다. 단 31가구 모집에 6575명이 신청해 평균 212대 1로 지난해 최고 경쟁률을 기록했다. 8월 동작구 사당동에서 분양한 '이수 푸르지오 더 프레티움'(사당3구역 재건축)도 평균 204대 1로 두 번째 높은 청약률을 기록했다.

다만 12·16 대책이 시행되면서 투기지역·투기과열지구인 서울은 분양가가 9억원이 넘을 경우 중도금 집단대출이 어려워져 분양시장은 ‘현금 두둑한 부자’ 들 만의 경쟁으로 그칠 것이라는 의견도 나온다.

한 건설업계 관계자는 “고강도 규제인 12·16 대책 이후 기존 아파트 시장은 혼탁 양상이 나타나면서 시세보다 싼 새 아파트에 대한 선호도는 지속될 가능성이 높다”며 “다만 대출 규제 강화, 청약 경쟁 심화로 일반 직장인이나 가점이 낮은 젊은 층의 진입은 더 어려워져 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다”고 말했다.

김주경 기자  newswatct@newswatch.kr

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