[뉴스워치=김주경 기자] 기획재정부와 국토교통부 등 정부 당국이 이번에 내놓은 ‘6‧17 부동산 대책’을 놓고 이번에도 뒷북 정책이라는 비판이 전방위적으로 일고 있다.

이번에 내놓은 규제 역시 상당수가 대출규제, 실거주요건 강화, 부동산법인에 대한 세금 부과 등에 초점이 맞춰지다 보니 부동산 시장 안정화는 커녕 실제 금융대출시장을 외면하다 보니 부동산 가격 상승을 되려 부추길 수 있다는 지적이다.

부동산 전문가들 사이에서는 이번 6‧17 부동산 정책은 수도권을 중심으로 규제를 강화한 만큼 단기적으로는 대책효과가 나타나겠지만 단기에 그칠 것이라는 전망이며, 장기적으로는 경기도 김포‧광주‧파주 등을 시작으로 부산‧창원 등 풍선 효과가 더욱 확대될 수 있다는 우려가 나온다.

정부당국이 내놓은 이번 6.17 부동산 대책의 핵심은 서울과 수도권은 물론 지방까지 포괄적으로 강도 높은 규제가 담긴 것이 특징이다. 집 값 상승세가 심각하다고 판단해 이 같은 대책을 내놓은 것.

일부 전문가들은 정부당국의 조치를 놓고 집값이 너무 오르니 실수요자들로 하여금 빚내서 집도 사지 말고 이사도 하지말라고 강요하는 것은 국가가 시장에 지나치게 개입하는 행위인만큼 국민들의 재산권을 침해할 우려가 있다는 입장을 내놓고 있다.

◇ 전세대출 받아 3억원 초과 주택 구입하면 대출금 즉각 회수…갭 투자 원천봉쇄

오는 7월부터 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세 자금 대출이 즉시 회수된다. 3억원 초과 아파트를 신규로 살 경우 전세대출 보증을 제한한다. 처음부터 대출 자체를 받지 못하도록 하겠다는 얘기다.

정부당국의 이번 조치는 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매입)’에 전세 대출이 이용되는 것을 막기 위함이다. 현재는 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고 있다.

아울러 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 모든 규제 지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 구입한 세대주는 6개월 내 계약이 체결된 집으로 전입신고를 완료해야 한다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 17일 정부서울청사에서 관계장관회의(녹실회의)를 주재해 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다.

7월부터는 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 포함되며, 기존에 전세대출을 받은 사람이 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규로 사면 대출 연장이 제한된다.

이에 따라 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하면 전세자금이 즉시 회수한다. 이는 전세대출 신규 신청 분부터다.

주택도시보증공사(이하 HUG)의 1주택자에 대한 전세대출 보증한도도 2억원으로 줄어든다. 현재 최대 보증한도는 수도권 4억원, 지방 3억2000만원이다. HUG는 내규 개정 후 전세자금대출 신규 신청분부터 이 규제를 적용할 예정이다. 

주택담보대출에 있어서는 규제지역 내 주택 구입 시 처분·전입의무를 강화한다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무를 부과하고 있다. 

7월부터는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 모든 규제 지역에서 주택을 구입할 경우 주택가격과 관계 없이 6개월 이내에 전입신고를 해야 한다.

◇ 재건축 조합원, 2년 이상 거주해야 ‘분양권’ 부여… ‘분담금 폭탄’ 우려

현재 재건축 사업에는 주택 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격을 부여한다. 이에 따라 주택 소유자는 누구나 조합원 자격을 얻어 상대적으로 저렴한 가격에 재건축 분양을 받을 수 있다.

국토교통부는 올해 연말 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정한 이후 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 이 원칙을 적용할 방침이다.

재건축 사업이 실거주자들의 주거환경 개선이라는 목적보다는 투기의 온상으로 비춰지자 개선하고자 해당 조처를 내놓은 것. 

재건축이 투자 수단으로 전락하는 것을 막고자 수도권 투기과열지구의 재건축에서 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하기로 했다

2년 거주기간 시점은 현재 소유한 주택 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 때까지다. 연속 2년이 아니더라도, 전체 거주 기간을 합해 2년을 채우면 된다. 

정부당국의 이번 조치는 2년 거주기간을 채우지 못한 경우 분양신청 자격을 박탈하겠다는 강력한 조치여서 이 조건에 미달한 조합원들의 상당한 반발이 예상된다. 특히‧목동 등 재건축 단지를 중심으로 불만의 목소리가 쏟아진 상황이다.

가장 관심이 가장 쏠린 단지는 서울 강남 은마아파트다. 이곳은 230여가구가 임대주택으로 등록돼 집 주인이 거주할 수 없다.

은마아파트를 임대주택으로 등록한 정모씨는 “재건축 아파트를 분양받아 실제 거주할 목적으로 집을 산 데다 정부의 임대주택 활성화 정책에 부응해 임대주택 등록을 한 것이 독이 되어 돌아왔다”며 “이러지도 저러지도 못한 상황이 됐다”며 한숨을 토로했다.

재건축을 옥죄고자 부실 안전진단 기관에 대한 제재도 강화된다. 

현재 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하의 처벌 규정이 있지만, 보고서 부실 작성에 대한 처벌 규정이 없다.

안전진단 보고서의 사후관리가 제대로 되고 있는지 의문이 제기되자 보완책을 내놓은 것. 이에 따라 안전진단 보고서를 부실하게 작성하면 2000만원의 과태료가 부과되며, 허위·부실 작성 적발 시 해당 기관의 입찰을 1년간 제한한다.

안전진단 기관 선정 주체 변경과 부실 안전진단 기관 제재 강화 방안도 연말 법 개정을 거쳐 내년 상반기 시행할 예정이다.

2차 안전진단 시 현장조사를 강화하는 방안도 즉시 시행한다.

◇ 서울 잠실·삼성·대치·청담동 ‘토지거래허가구역’ 지정…“집 살 때 구청장 허가 받아야”

정부가 잠실 스포츠·마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발 사업 인근 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다. 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등이 대상이다.

기존에 예고했던 잠실·삼성동에서 대치·청담동이 추가됐다. 고강도 기획조사도 실시해 투기 과열을 막겠다는 방침이다.

현재 전국 9억원 이상 고가주택에 대해 상시 조사 중이고 잠실 마이스 영향권인 잠실동, 삼성동과 용산구 한강로1~3가·이촌·원효로1~4가·신계·문배동 등도 고강도 실거래 기획조사에 착수했다.

이에 따르면 잠실 마이스 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 이날 오후 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한다. 

심의 후 18일 공고되며, 효력은 오는 23일부터 발생한다.

최근 영동대로 복합개발사업이 발표되며 해당 사업 영향권인 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동이 고강도 기획조사 대상에 포함됐다. 

정부는 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우 지정구역 확대도 적극 검토한다.

토지거래허가구역으로 지정되면 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하기 위해서는 관할 구청장의 허가가 필요하다.

만약 허가를 받았다면 일정 기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 특히 주거용 토지는 2년 간 실제로 거주해야 하며, 매매‧임대는 금지된다.

정부는 토지거래허가구역 지정과 함께 고강도 부동산 실거래가 조사도 실시해 과열을 막기로 했다.

국토교통부 관계자는 "개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토할 것"이라며 "주요 과열지역은 고강도 기획조사도 실시할 계획"이라고 밝혔다.

아울러 정부당국의 이번 조치를 놓고 금융위원회 관계자는 “관련 규제를 적용하려면 보증기관 내규 개정 등이 필요한 만큼 시행되기까지 한달 정도 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

◇ 부동산 전문가 “6·17 부동산 대책, 지나친 개입 …일각에선 ‘재산권 침해’ 행위 해당” 

한편, 전문가들은 정부당국이 내놓은 이번 대책은 실수요자에 대한 집 거래까지 개입하는 것은 재산권 침해라고 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “사실상 수도권 전 지역의 대출 규제가 강화되면서 집을 사고자 하는 수요자에 대한 대출 한도자체가 줄어들어 수도권에 집을 마련하기가 더욱 어려워진 상황”이라며 “당분간은 집값이 진정되겠지만 장기적으로는 어떻게든 빚을 내 집부터 샀어야 한다는 후회감에 따른 학습효과가 반영돼 부동산 양극화가 더 심해질 수 있다”고 전했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “문 정부가 출범한 이후에는 사실상 수도권에 3억원 이하 아파트가 거의 없는 상황인데 이번에 내놓은 대책은 빚내서 집 사지 말라는 얘기와 다름없다”며 “앞으로 무주택자가 집 사기 더 어려워지게 된 상황”이라고 전했다.

한편 정부가 수도권을 규제하자 부산, 창원 등 지방 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 규제가 되려 부동산 시장의 가격불안을 부추기면서 풍선효과가 확대돼 분양시장이 되려 혼탁해질 수 있다”며 “집값 안정화를 위해서는 대체투자처 발굴과 도심지역을 중심으로 한 주택공급 등 정비사업 공급방향을 모색해야 한다”고 말했다.