[뉴스워치=김주경 기자] 민간택지 분양가상한제 도입과 대출 규제 강화등 정부당국과 지자체를 중심으로 재건축 규제 강도가 갈수록 심화되는 분위기다.

게다가 코로나19(신종코로나바이러스 감염증) 확산에 따른 아파트 정비사업이 전면 연기되면서 서울 일부 지자체를 중심으로 아파트 리모델링 사업이 건설업계 블루오션으로 떠올랐다.

리모델링 사업이 활발한 자치구는 서울 광진구와 송파구다.

송파구는 지난 1월 수직증축 1호로 손꼽히는 성지아파트가 공식 승인을 획득한 데 이어 강동구에서는 ‘둔촌현대1차’가 올해 초 사업승인을 따냈다.

아파트 리모델링 사업은 준공 승인을 받은 지 15년이 지난 공동주택에 허용된다. 2014년부터는 가구 수를 늘려 리모델링 단지에 수직 증축(가구 수의 15%, 최대 3개 층)도 가능하다. 다만 일반분양 가구 수가 리모델링 이전 가구 수 대비 15%로 제한해 사업성이 크지는 않지만, 재건축보다 사업 추진력을 높일 수 있다는 점에서 차별화된다.

리모델링 관련법이 정비되고 있다는 점도 호재다.

지난 1월 9일 리모델링 사업계획 승인 문턱을 낮춘 주택법 개정안이 국회를 통과했다. 그동안 사업계획 승인을 위해서는 조합원 100% 동의해야 사업 추진이 가능했다. 앞으로는 법 기준이 완화돼 75% 동의만으로도 진행할 수 있게 된다.

국회에서도 리모델링 사업 추세에 맞춰 특별법 신설을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 김병욱 의원(더불어민주당)은 2월 중 ‘리모델링 활성화를 위한 특별법’을 발의할 계획이었으나 ‘코로나 19 사태’로 연기된 것으로 알려졌다.

정비업계 한 관계자는 “15년쯤 된 아파트 단지는 재건축이 성사되기까지 시간이 오래 걸릴 뿐만 아니라 정부 규제가 갈수록 촘촘해지면서 조합원들이 재건축에 부담을 느끼는 데다 기존 주택 용적률이 200% 이상일 경우 재건축을 해도 수익성이 낮아 리모델링으로 선회하는 추세”라고 말했다.

건설업계에 따르면 리모델링 사업에 가장 적극적인 건설사는 쌍용건설과 포스코건설이다.

아파트 리모델링 사업 1위인 쌍용건설은 서울시가 2014년 수직증축을 승인하기 훨씬 전부터 그동안의 기술력을 활용해 리모델링 수직증축을 성공적으로 완수했다.

쌍용건설이 쌓아온 주요 리모델링 포트폴리오는 △2006년 서초구 방배동 궁전아파트(現 방배동 쌍용 예가) △2010년 영등포구 당산동 쌍용 예가(前 평화아파트) △2011년 강남구 도곡동 쌍용 예가(前 동신아파트) △2012년 마포구 형석동 밤섬 예가(前 밤섬 호수아파트) 등이다. 4곳 단지에 대한 포트폴리오를 통해 아파트 리모델링 시장의 강자로 입지를 굳혀가고 있다.

지난해 하반기에는 동대문구 신답동 극동아파트에 이어 송파구 오금동 아남아파트에 대한 리모델링 시공권을 확보해 주목받았다.

쌍용건설은 지난해 9월 서울 동대문구 신답역 인근의 15층 2개 동 225가구짜리 신답 극동아파트(1987년 준공) 리모델링 공사 수주에 성공했다.

수평증축으로 지어지는 이 단지는 15층 2개 동에서 지하 3층~15층 2개 동으로 바뀐다. 아울러 기존 225가구에서 254가구로 늘어난다. 증가한 29가구에 대해서는 모두 일반분양한다.

가구별 전용면적도 46.53㎡→59.56㎡, 53.1㎡→67.97㎡, 67.95㎡→86.98㎡, 71.28㎡→91.24㎡, 105.59㎡→122.7㎡ 등으로 늘어나는 등 약 20~30%까지 면적이 증가한다.

그해 12월 연말에는 서울 송파구 오금동에 있는 아남아파트(오금 쌍용 더 플래티넘)에서 리모델링 사업권을 따냈다. 올해 하반기 착공에 착수해 송파구 최초 리모델링 아파트로 탈바꿈한다.

이 단지는 수평증축 리모델링을 통해 기존 지하 1층~지상 15층 2개 동 299가구에서 지하 3층∼지상 16층 2개 동 328가구로 바뀐다.

최근 포스코건설도 서울 곳곳에서 리모델링 사업권을 따내는 등 시장점유율 확대에 분주한 모습이다.

6일 포스코건설에 따르면 올해 1월 22일 서울 송파동 성지아파트(1992년 준공)에 대한 수직증축 사업권을 확보했으며, 내년 초 착공에 돌입한다.

리모델링으로 늘어난 42가구(전용 103㎡)는 내년 상반기에 일반분양한다.

일반분양이 30가구 이상인 관계로 분양가 상한제가 적용될 가능성이 크다.

이 단지는 2013년 정부가 수직증축 리모델링을 허용한 이후 주요 감독 기관으로부터 첫 사업계획승인을 받은 곳이다. 수직증축은 수평증축(수평으로 면적을 늘리는 작업)과 달리 층수를 올려야 해 구조 안전 보강이 까다로워 수평증축보다 엄격한 기술력이 요구된다.

이번 사업을 수주하고자 리모델링 전담반을 만들고 조합과 함께 4년 4개월간 까다로운 안전성 검사에 대비한 결과 수주에 성공했다는 것이 포스코건설 측의 설명이다.

강동구는 ‘둔촌현대1차’ 단지에 대한 리모델링 사업을 추진한다.

올해 1월 말 사업승인을 받았다. 이 단지는 가구수 증가형 수평증축 리모델링을 통해 5개 동 498가구에서 8개 동 572가구 규모로 바뀐다.

포스코건설 관계자는 “수직증축 없는 수평증축 방식으로 지난해 9월 사업계획안을 신청한 뒤 5개월 만에 승인을 받으면서 빠른 속도로 사업이 추진되고 있다”고 말했다.

후발주자인 효성중공업도 최근 아파트 리모델링 사업에 뛰어들어 주목받고 있다.

강동구 둔촌동 현대2차 아파트의 시공사는 효성중공업이다. 최근 안전진단 절차에 돌입한 것으로 알려졌다.시공방식을 안전성에 주안점을 두고 별동 증축을 택했다.

현재 지상 최고 12층 2개동 196가구 규모인 이 단지는 수직증축 없이 24가구 규모 1개 동을 추가해 220가구로 규모를 늘릴 예정이다.

효성중공업 관계자는 “수평증축의 평면 확장과 별동 증축을 통한 일반분양을 통해 분담금이 비교적 낮게 책정될 수 있다는 장점이 있다”며 “수직증축은 아직 안전성이 담보되지 않은 데다 안정성 심의 통과될 지에 대한 여부도 불투명해 조합 측에서 선호하지 않은 것으로 안다”고 설명했다.

다만 아파트 리모델링 사업이 호재로 작용할 지 여부는 아직 좀 더 지켜봐야 하는 분위기다. 공공기여라는 예상치 못한 복병을 만났기 때문이다.

서울시는 최근 리모델링사업을 검토하고 있는 건설사에 공공기여를 강조해 논란이 일었다.

앞서 서울시는 지난해 각 자치구에 리모델링 사업 관련 전용면적 증가 범위 등을 규정한 ‘세부 운용지침’을 전달했다.

리모델링 사업을 진행하는 건설사들이 공공지원 민간임대주택을 지어주면 전용면적을 최대 10%포인트 상향해주겠다는 협상 카드를 제시한 것.

보통 리모델링은 주택 전용면적에 따라 사업 규모가 결정된다. 전용면적 최대 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내)까지 확대할 수 있다.

기본적으로 용적률 300%인 단지가 전용면적이 30% 증가하면 용적률은 390%까지 늘어난다는 얘기다.

이에 서울시는 가구별로 주택 면적이 넓어지면 용적률이 늘어나는 관계로 용적률 기준을 초과하는 경우 기부채납 형태 공공기여가 필요하다는 것이 서울시의 입장이다.

서울시 관계자는 “리모델링 사업은 정비사업과 비슷한 성격을 지닌 부분이 있는 데도 불구하고 아직까지 관련 규정이 명확하지 않아 공공기여를 강제할 수 없다”며 “사업자 입장에서 기준을 명확히 함으로써 심의 예측 가능성이 커졌다. 강제성이 없는 권고사항이기에 상황이 어렵다면 충분히 고려할 수 있다고 본다”고 설명했다.

한편 리모델링 사업을 검토 중인 건설사들은 서울시 방침에 부정적인 시각을 보이고 있다.

리모델링은 재건축과 달리 일반분양 물량이 극소수거나 아예 없는 경우가 많기 때문.

게다가 리모델링이 주거환경 개선의 대안으로 이제 막 떠오른 시점에서 사업 성공 여부가 제대로 검증도 되지 않은 채 무리한 규제 잣대를 적용하는 것은 다소 무리라는 지적이다.

한 대형 건설사 관계자는 “리모델링 사업에서 임대주택까지 지으라고 한다면 상당수 건설사가 사업을 포기할 수 있다”며 “서울 내 주택 노후도가 심각한 만큼 서울시는 강북 등 사업성 부족한 곳에서 리모델링 사업을 어떻게 추진할지 구체적인 로드맵부터 제시하는 것이 우선”이라고 강조했다.