[뉴스워치=김주경 기자] 정부당국의 잇따른 부동산 규제와 저금리 흐름세가 이어지면서 일부 유동자금이 부동산 간접투자시장(이하 리츠)으로 몰리는 것으로 나타났다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접 투자방식이다.

비상장주식이라 환금성은 떨어지나 공기업이 분양보증에 참여해 안정성을 갖췄지만 일부 리츠는 배당수익률이 10~20%에 이르는 등 미미한 데다 5% 미만이거나 아예 0%를 기록한 리츠도 상당 수인 관계로 투자에 있어서 신중해야 한다는 지적이다.

리츠는 개인 및 기관 투자자의 자금을 모아 부동산을 운영·매각해 수익을 배당하는 상품이다.

그동안 민간 자산운용사가 주로 참여했지만 공기업인 LH(한국토지주택공사)가 자산관리회사로 사업에 참여한 점이 특징이다.

LH는 15일부터 '고양삼송자이더빌리지주택위탁관리부동산투자회사(이하 고양삼송리츠)'가 총 발행주식(560만주)의 30%인 168만주(84억원)를 공모한다고 14일 밝혔다.

고양삼송리츠는 고양삼송 택지개발사업지구에 블록형 단독주택 '삼송자이더빌리지'를 짓는 회사다. 2년 내 원금과 함께 연환산 목표수익률 5.2%를 담보하는 주택 분양형 상품이다.

회사는 투자금을 공사비와 토지비 등에 사용한 뒤 아파트 준공 후 분양 대금을 정산해 투자자에게 분배할 예정이다.

고양삼송자이더빌리지는 고양삼송지구 내 전용면적 84㎡ (35평형)의 연립주택 432가구로 조성되며 2021년 1월 준공 예정이다. 현재 이 주택은 분양이 100% 완료된 상태다.

투자금 회수시점은 준공 후 청산 일정 등을 고려할 때 2021년 하반기가 될 것으로 보인다.

준공 이후에 수분양자가 잔금을 안 내 계약이 파기되고 주택이 미분양으로 남으면 LH가 직접 매입이 가능해 안정성을 높였다는 것이 LH 측의 설명이다.

다만 단지 내 상가(근린생활시설)에서 미분양이 발생하면 청산이 지연되면서 투자자의 손실로 이어질 수 있어 유의해야 한다.

사업 총매출액(계획) 3246억9200만원 중 단지 내 상가(근린생활시설)의 분양대금(71억7200만원)은 2.2%가량이다.

LH에 따르면 리츠의 한 달 운영비로 5000만~6000만원이 소요되는 것으로 알려졌다.

LH 관계자는 “준공 이후 상가 등이 미분양으로 남으면 시공사(GS건설)가 계속해서 매각을 시도할지 자체 인수할지 결정한다"며 "다만 목표 수익률을 맞추지 못하면 시공사가 공사 금액을 감액하는 것이 계약조건이라 미분양시 자체 인수할 가능성이 높다"고 설명했다.

그러나 이번 LH 리츠는 주식시장에 상장되지 않아 중도 투자금 회수가 자유롭지 않다는게 약점으로 꼽힌다.

세금 등도 고려해야 한다. 리츠로부터 지급받는 배당이익에 대한 배당소득세율은 15.4%다.

한편 한국리츠협회에 따르면 지난해 3분기 기준 국내 235개 리츠의 평균 연환산 수익률은 4.3%에 달한다.

이 가운데 국내 상장된 리츠는 이리츠코크렙, 에이리츠, 신한알파리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등 7곳으로 집계됐다.

가장 최근 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠의 목표 배당수익률은 공모가 기준 5~6%대인 것으로 알려졌다.

리츠는 투자자에게 수익을 배당금 형태로 나눠준다. 배당 수익률이 10% 이상인 업체는 15곳이었으며 이 중 20%를 초과하는 업체도 3곳인 반면 5% 미만의 수익률을 보인 업체는 31곳, 수익률이 0%인 업체도 99곳에 이르렀다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “부동산 규제정책이 갈수록 심화되면서 직접 투자가 어려워져 세제혜택과 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 데다 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮은 리츠에 대한 관심도가 높아지고 있다”며 “리츠 시장은 꾸준히 성장하고 있지만 실제로 배당이 진행되는 회사는 아직 일부에 불과한 실정”이라고 밝혔다.

이어 “투자에 앞서 리츠를 운용사가 안전성과 전문성을 담보한 곳인지 확인하고, 임대 수익은 물론 향후 매각 때 투자 수익까지 신중하게 고려할 필요가 있다”고 당부했다.